Hisseli Arsa - Arazi Satılır mı?

Hisseli Gayrimenkul Nedir, Alım Satımı Nasıl Yapılır?

Mevzuatta birden çok kişinin pay sahibi olduğu taşınmazlar, hisseli gayrimenkul olarak adlandırılır ve İki tür hisseli gayrimenkul vardır:

• Paylı mülkiyet: Bu hisseli tapu türünde her hissedarın gayrimenkul üzerinde ne kadar hisseye sahip olduğu bellidir.
• Elbirliği mülkiyeti: Miras yolu ile gayrimenkul edinen hissedarların payı kimi zaman belli olmamaktadır. Hisseli gayrimenkulün satışını gerçekleştirmek isteyen kişilerin elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmeleri gerekmektedir. 4721 numaralı Medeni Kanunun 644. maddesine göre elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulabilir. Sulh hakimi, mirasçıları itirazlarını bildirmeye çağırır. İtiraz eden bir mirasçı olmadığı takdirde söz konusu gayrimenkul, paylı mülkiyete çevrilir.

Hisseli Gayrimenkul Alım Satımı Nasıl Yapılır?

Hisseli gayrimenkulleri müstakil gayrimenkullerden ayıran bazı farklar vardır. Hisseli gayrimenkullerde kimin taşınmazın hangi bölümüne sahip olduğu belli değildir. Taşınmazın bütün bölümlerine tüm hissedarlar ortaktır. Bu nedenle tüm hissedarlarla ortak bir anlaşmaya varmadığınız sürece, gayrimenkulün bir kısmını bile kullanma hakkına sahip değilsinizdir.

Ayrıca hissenizi başkasına satabilir ya da ipotek edebilirsiniz, fakat taşınmazın tamamına ya da bir kısmına müdahale etmek için tüm hissedarların iznini almanız gerekmektedir.

Hisseli Gayrimenkul Alım Satımı Nasıl Yapılır?

Hisseli tapularda birden fazla kişinin ismi yer alır, ancak kimin hangi hisseye sahip olduğu belirtilmez. Bu sebeple hisseli gayrimenkulün alım satımını gerçekleştirmek için taşınmaz sahibi ve alıcının anlaşması yeterli olmaz. Tüm hissedarların izni olmadan gayrimenkul üzerinde kiraya verme, inşaat yapma gibi tasarruflar gerçekleştirilemez.

Hisseli tapuda hak sahibi olan kişilerin ortak bir görüşe varmaları gerekir. Bu sebeple gayrimenkulün satışını gerçekleştirecek hissedarların taleplerine bağlı olarak farklı satış seçenekleri bulunmaktadır:

• Hisseli taşınmazın tüm hisseleri birlikte satılabilir. Hisse sahiplerinin, gayrimenkulün satışı konusunda ortak karar vermeleri ve satış için tapuda hazır bulunmaları gerekir. Tüm hisse sahiplerini temsil edecek bir avukata vekalet verilerek de tapu devri gerçekleştirilebilir. Ancak hisse sahiplerinden herhangi bir kişinin gayrimenkulü satmak istememesi durumunda dava açma hakkı bulunur.
• Hisseli tapunun tamamının değil yalnızca bir ya da birkaç hissesinin satılması durumunda izlenmesi gereken farklı bir yol bulunmaktadır. Hissesini satacak kişi ya da kişilerin öncelikle diğer hissedarlara noter aracılığı ile hissesini satacağını bildirmesi gerekmektedir. Hisseli tapuyu satın almada öncelikli hak diğer hisse sahiplerinindir. Hisse sahipleri, satın almak istedikleri zaman tapuda belirtilen satış bedeli üzerinden gayrimenkul hissesini edinebilirler. Taşınmaz üzerinde hissesi bulunan kişiler satın almak istemedikleri zaman söz konusu pay diğer kişilere satılabilir. Hisse sahiplerinden birisi haber vermeden satışı gerçekleştirirse diğer pay sahipleri önalım diğer adı ile şufa davası açılabilir. Şufa hakkı ve davası ile ilgili daha detaylı bilgi almak için “Şufa Hakkı Nedir, Kimler Kullanabilir?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Hisseli gayrimenkulün paydaşlar arasında ayrılarak kişisel mülkiyete çevrilmesi de mümkündür. Hissedarlardan birisi izale-i şuyu ya da ortaklığın giderilmesi davası açarak bu talepte bulunabilir. Ortaklığın giderilmesi davası hakkında detaylı bilgi sahibi olmak için “Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir, Şartları Nelerdir?” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.