Merak ettiğiniz her şey burada

İmar Kanunu’nun 18.Maddesi Nedir?

Şahsım adına kısaca yorumlarsam, kadastral vaziyetten İmar planına geçiş evresidir.

Eski düzenlemelerde bu tarz cümleleri çok duyuyorduk; benim yerim yola gitti, bizim arsayı park yapmışlar, adamın bütün tarlası ticari olmuş gibi gibi serzenişler.

18. madde uygulamasının; bu haksız dağılımın önüne geçilmesi amacıyla getirilmiş bir düzenleme olduğunu düşünüyorum. Uygulama belirlenmiş olan 18 sınırının içerisinde kalan bütün kadastral arazilerin sınırlarının kaldırılıp, ortak kullanım için tahsis edilecek bütün alanların metrekareleri hesaplanarak, birbirlerine olan oranları yani (DOP) Düzenleme Ortaklık Payının düşürülmesinin ardından, mümkünse aynı konumda, değilse kullanımına en yakın konumda tahsis edilmesidir.

İmar Kanunu Madde 18: İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.3194.pdf

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.

İçindekiler

·       İmar Kanunu 18. Madde Amaç

·       İmar Kanunu 18. Madde Temel İlkeleri

·       (DOP) Düzenleme Ortaklık Payı İle İlgili Esaslar

·       İmar Kanunu Madde 18 Ek Fıkralar

İmar Kanunu 18. Madde Amaç

İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri, hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırma işlemidir. Amacı, imar planına uygun düzgün imar parseli oluşturmaktır.

İmar Kanunu 18. Madde Temel İlkeleri

·       İlgili alana ait 1/1000 veya 1/500 ölçekli uygulama imar planının olması gerekiyor.

·       İmar planına uygun olmalıdır.

·       DOP en fazla %40 olmalıdır.

·       Düzenleme sahasının sınırları içinde imar planına göre konut alanı mutlaka olmalıdır

·       Uygulama alanı bir parsel olarak belirlenemez.

·       Tapu idaresinin kanuna aykırı olmadığı sürece karşı koyma yetkisi yoktur.

·       Yapılan imar uygulaması resen yapılır.

·       DOP kesintisinden sonra geriye kalan alanın bağımsız bir imar parseli oluşturmuyor diyerek herhangi bir bedele dönüşmesi mümkün değildir.

18. Maddenin amacı imara elverişli konut alanı elde etmektir. Bu amacın dışına çıkılmamalıdır.

Dop Nedir?:

Düzenleme ortaklık payı, yapılacak bir imar uygulaması sırasında vatandaşların dinlenme, ulaşım, güvenlik, sosyal ve kültürel faaliyetlerini karşılamak amacıyla park, dinlenme tesisi veya karakol gibi yapıların inşası için uygun olan yerlerin özel mülkiyetten çıkarılıp kamu mülküne dönüştürülmesi anlamına gelmektedir.

(DOP) Düzenleme Ortaklık Payı İle İlgili Esaslar

 DOP’la ilgili hükümleri genel olarak aşağıdaki gibi ifade edebiliriz:

·       Düzenleme Ortaklık Payı, düzenlemeye giren tüm parsellerden eşit oranda alınmalıdır.

·       DOP oranı taşınmazın düzenlemeden önceki kısmına uygulanır.

·       Düzenleme Ortaklık Payı ile elde edilen alanlar umumi hizmetler dışında belediyelere parsel oluşturulması gibi maksatlarla kesinlikle kullanılamaz.

·       Düzenleme Ortaklık Payı ile karşılanacak alanlara tahsisli yerlerden talep edilmez.

·       Kamulaştırma yapılması halinde Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), kamulaştırmadan sonra kalan kısıma uygulanmaktadır.

·       DOP tek bir sefer alınır. Yeniden gerçekleşen uygulamalarda, oranının daha yüksek olması durumunda fark kadar Düzenleme Ortaklık Payı alınabilir.

İmar Kanunu Madde 18 Ek Fıkralar

(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile
bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli
Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları,
pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı
yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis
yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyonalanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları
gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.

Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık
payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada
belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının
öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Üçüncü fıkrada belirtilen, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise
imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere
Hazine adına tescil edilir.

(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü
geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde,
eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya
da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde belediye veya
valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır.

Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık
payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.

(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki
değerinden az olmaması kaydıyla, daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate
alınmak suretiyle ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave
düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.

(Ek sekizinci fıkra:18/7/2021-7333/10 md.) 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu
Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin
Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10 uncu maddesi kapsamında yapılan uygulamalarda; umumi hizmet
alanları için yapılan her türlü terk ve kesintinin, parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı kesintisinden
az olması durumunda, önceki terk ve kesintilerin oranını parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı
oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Yapılan bu kesinti tamamlayıcı
mahiyette olup mükerrer uygulama olarak değerlendirilmez. Ancak toplam kesinti oranı her halükarda %45’i
geçemez.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen
parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların
toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları
sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı, düzenlemenin gerçekleştirilebilmesi için yapılacak kamulaştırmada
kullanılmak üzere bedele dönüştürülebilir.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bedel takdiri 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespiti esasları da gözetilerek 6/12/2012tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre lisans almış
gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilir.
Tespit edilen bedel tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu bedelin tamamı ödeme tarihinde, her
takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi
Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme
oranında güncellenmek suretiyle ödenmedikçe devir yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez. Bedelin tamamen
ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilir.

1.     Bu fıkrada yer alan “otuzbeşini” ibaresi, 3/12/2003 tarihli ve 5006 sayılı Kanunun 1 inci madddesiyle
metne işlendiği şekilde değiştirilmiştir.

2.     4/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle bu fıkraya “saha,” ibaresinden sonra gelme üzere “düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve” ibaresi eklenmiş, fıkrada yer alan “kırkını” ibaresi “kırk beşini” şeklinde değiştirilmiştir.

3.     18/7/2021 tarihli ve 7333 sayılı Kanunun 10 uncu maddesiyle, bu fıkranın ikinci cümlesine “önceki değerinden az olmaması kaydıyla,” ibaresinden sonra gelmek üzere “daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate alınmak suretiyle” ibaresi eklenmiştir

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan
verilir.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir.

(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan alanlardaki ağaçlar/yapılar, belediye veya valilikçe bedeli/enkaz bedeli ödenerek sökülür ve yıkılır.

Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan
ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave,
değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin
tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan
kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.

Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin
muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı
yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.

Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu
uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri
icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.

(Ek fıkra:14/2/2020-7221/7 md.) Bu madde kapsamında yapılmış olan imar uygulamalarının kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla iptal edilmesi nedeniyle; davaya konu parselin imar planı kararları ile umumi ve
kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi veya iptal edilen uygulama ile tahsis ve tescil edilmiş parsellerde hak sahiplerince yapı yapılmış olması ve benzeri hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak uygulama öncesi kök parsellere dönülemeyeceğinin parselasyon planlarını onaylamaya yetkili idarelerin onay merciince tespiti halinde, öncelikle davaya konu parselin hak sahiplerinin muvafakati alınmak kaydıyla uygulama sahası içerisinde idarece uygun bir yer tahsis edilir veya anlaşma olmaması
halinde davacı hak sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınarak uygulamadaki düzenleme ortaklık payı
kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değeri ödenir.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikle belirlenir.

Tüm Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.3194.pdf